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【発明の名称】 不動産評価方法、不動産情報管理方法、不動産情報記憶媒体及び不動産情報検索システム
【発明者】 【氏名】小村 哲夫
【住所又は居所】東京都杉並区高井戸東２丁目４番５号 ミサワホーム株式会社内
【要約】 【課題】一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易く、且つ、不動産を効率的に評価することのできる不動産評価方法を提供する。

【解決手段】予め設定された複数の調査項目からなる不動産調査項目群に従って、複数種の有資格者が前記各調査項目ごとに調査情報を作成した後、前記各調査情報を集約して集約調査情報を生成し、この集約調査情報に基づいて前記不動産を総合的に評価するようにした。
【特許請求の範囲】
【請求項１】予め設定された複数の調査項目からなる不動産調査項目群に従って、複数種の有資格者が前記各調査項目ごとに調査情報を作成した後、前記各調査情報を集約して集約調査情報を生成し、この集約調査情報に基づいて前記不動産を総合的に評価することを特徴とする不動産評価方法。
【請求項２】前記不動産調査項目群は、前記不動産の土地に関する土地調査項目と、前記不動産の建物に関する建物調査項目と、前記不動産の鑑定に関する鑑定調査項目とを有し、前記土地調査項目に従い宅地建物取引主任者により作成された土地調査情報と、前記建物調査項目に従い一級建築士により作成された建物調査情報と、前記鑑定調査項目に従い不動産鑑定士により作成された鑑定調査情報とが、前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請求項１記載の不動産評価方法。
【請求項３】前記不動産評価項目群は、前記不動産の登記に関する登記調査項目を有し、前記登記調査項目に従い司法書士により作成された登記調査情報が、前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請求項２記載の不動産評価方法。
【請求項４】前記不動産評価項目群は、前記不動産の登記のための測量に関する測量調査項目を有し、前記測量調査項目に従い土地家屋調査士により作成された測量調査情報が、前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請求項２または３記載の不動産評価方法。
【請求項５】前記不動産評価項目群は、前記不動産の課税に関する課税調査項目を有し、前記課税調査項目に従い税理士により作成された課税調査情報が、前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請求項２乃至４の何れか１項記載の不動産評価方法。
【請求項６】前記不動産に関する法的調査項目に従い弁護士により作成された法的調査情報、前記不動産に関する会計調査項目に従い公認会計士により作成された会計調査項目、前記不動産を用いた事業についての事業調査項目に従い再開発プランナーにより作成された事業調査情報、前記不動産の総合コンサルタントに関するコンサルタント調査項目に従い不動産コンサルティング技能登録者により作成されたコンサルタント調査情報、の少なくとも１つが前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請求項１乃至５の何れか１項記載の不動産評価方法。
【請求項７】一の前記調査項目について、複数種の前記有資格者が共同で前記調査情報を作成することを特徴とする請求項１乃至６の何れか１項記載の不動産評価方法。
【請求項８】一種の前記有資格者により作成された第１の調査情報に基づいて、他種の前記有資格者が第２の調査情報を作成することを特徴とする請求項１乃至７の何れか１項記載の不動産評価方法。
【請求項９】複数の不動産の情報を管理する不動産情報管理方法であって、前記各不動産ごとに請求項１乃至８に記載の前記集約調査情報を生成し、前記各集約調査情報を一元管理することを特徴とする不動産情報管理方法。
【請求項１０】不動産に関する情報が記憶される不動産情報記憶媒体であって、請求項１乃至８の何れか１項に記載の前記各調査項目及び前記調査情報が記憶されることを特徴とする不動産情報記憶媒体。
【請求項１１】外部端末と、前記外部端末に通信接続された不動産情報検索装置とを備えた不動産情報検索システムであって、前記不動産情報検索装置は、請求項１乃至８の何れか１項に記載の前記各調査項目及び前記各調査情報が記憶された記憶部と、必要な前記調査項目及びこれに対応する前記調査情報を要求する要求信号を、外部端末から受信する受信手段と、前記受信手段により受信された前記要求信号に基づいて、前記記憶部に記憶された前記各調査項目及び前記各調査情報から、要求された前記調査項目とこれに対応する前記調査情報を検索する検索手段と、前記検索手段により検索された前記調査項目及びこれに対応する前記調査情報を、前記外部端末へ送信する送信手段とを有することを特徴とする不動産情報検索システム。
【請求項１２】前記記憶部は、複数の前記不動産について、それぞれ前記各調査項目及び前記各調査情報が記憶されたものであるとともに、前記要求信号は、前記各不動産から選択された２以上の選択不動産について、共通の前記調査項目及びこれに対応する前記調査情報を要求するものであって、前記検索手段は、前記受信手段により受信された前記要求信号に基づいて、前記記憶部に記憶された前記各不動産の前記各調査項目及び前記各調査情報から、要求された前記全選択不動産の前記調査項目とこれに対応する前記調査情報を検索し、前記送信手段は、前記検索手段により検索された前記全選択不動産の前記調査項目及びこれに対応する前記調査情報を、前記外部端末へ送信することを特徴とする請求項１１記載の不動産情報検索システム。
【発明の詳細な説明】【０００１】
【発明の属する技術分野】本発明は、予め設定された調査項目に基づいて調査情報を作成して、不動産を総合的に評価する不動産評価方法に関するものである。また、複数の不動産に関する調査情報を管理する不動産情報管理方法に関するものである。また、複数の不動産に関する調査情報が記憶される不動産情報記憶媒体に関するものである。また、不動産の調査情報を検索可能な不動産情報検索システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】現在、不動産に関する情報は、細分化された専門分野ごとに各有資格者が有している。不動産に関して業務を行う有資格者として、例えば、宅地建物取引主任者、土地家屋調査士、といった有資格者が存在する。ここで、宅地建物取引主任者は建設省の所管であるとともに、土地家屋調査士は法務省の所管であるため、この両者が継続的・有機的に不動産の情報管理を行うことはできず、同一の不動産に関する情報であっても、この両者が別個に管理しているのが現状である。
【０００３】このため、不動産の売買等における当事者等は、１つの不動産について詳細な情報を入手して不動産の評価を行う場合、各有資格者ごとに不動産に関する調査等を別個に依頼している。即ち、当事者等は、土地・建物・登記・税制・鑑定等の不動産に関する情報を入手する際、宅地建物取引主任者、一級建築士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、不動産鑑定士等に、不動産に関する調査を別個に依頼している。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】前述のように、不動産の売買等における当事者等が不動産を評価する際、複数種の有資格者から、不動産に関する情報を別個に入手しており、不動産の評価が非効率的なものとなっている。また、不動産の情報が専門分野ごとに細分化されており、一般消費者、個人投資家等にとって不動産に関する情報が理解し難く、例えば、不動産に関する情報をどの程度まで入手すればよいか等を把握することができず、自己の判断により不動産の売買等の契約を行うことが困難であるという問題点もある。
【０００５】本発明は前記事情に鑑みてなされたものであり、その目的とするところは、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易く、且つ、不動産を効率的に評価することのできる不動産評価方法を提供することにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段】前記目的を達成するため、請求項１記載の発明では、不動産評価方法において、予め設定された複数の調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）からなる不動産調査項目群１，３０１に従って、複数種の有資格者が前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）ごとに調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を作成した後、前記各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を集約して集約調査情報６，３０６を生成し、この集約調査情報６，３０６に基づいて前記不動産を総合的に評価することを特徴とする。
【０００７】請求項１記載の発明によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）に従って、不動産を調査して各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を作成するようにしたので、各有資格者が互いに重複する項目について調査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
【０００８】また、各有資格者により調査された不動産に関する各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）が開示されるので、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという利点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに不動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利である。
【０００９】また、予め不動産に関する調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）を設定したので、複数の不動産を各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）ごとに対比することができ、他の不動産との比較が容易である。
【００１０】請求項２記載の発明では、請求項１記載の不動産評価方法において、前記不動産調査項目群１，３０１は、前記不動産の土地に関する土地調査項目１０と、前記不動産の建物に関する建物調査項目２０と、前記不動産の鑑定に関する鑑定調査項目６０とを有し、前記土地調査項目１０に従い宅地建物取引主任者により作成された土地調査情報１１０と、前記建物調査項目２０に従い一級建築士により作成された建物調査情報１２０と、前記鑑定調査項目６０に従い不動産鑑定士により作成された鑑定調査情報１３０とが、前記集約調査情報６，３０６に集約されることを特徴とする。
【００１１】請求項２記載の発明によれば、宅地建物取引主任者が土地調査情報１１０を、一級建築士が建物調査情報１２０を、不動産鑑定士が鑑定調査情報１６０を、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な土地調査情報１１０・建物調査情報１２０・鑑定調査情報１６０を得ることができ、不動産評価の信頼性を向上することができる。
【００１２】請求項３記載の発明では、請求項２記載の不動産評価方法において、前記不動産評価項目群１，３０１は、前記不動産の登記に関する登記調査項目３０を有し、前記登記調査項目３０に従い司法書士により作成された登記調査情報１３０が、前記集約調査情報６，３０６に集約されることを特徴とする。
【００１３】請求項３記載の発明によれば、司法書士が登記調査情報１３０を法律等に基づいて作成するので、的確な登記調査情報１３０を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【００１４】請求項４記載の発明では、請求項２または３記載の不動産評価方法において、前記不動産評価項目群１，３０１は、前記不動産の登記のための測量に関する測量調査項目４０を有し、前記測量調査項目４０に従い土地家屋調査士により作成された測量調査情報１４０が、前記集約調査情報６，３０６に集約されることを特徴とする。
【００１５】請求項４記載の発明によれば、土地家屋調査士が測量調査情報１４０を法律等に基づいて作成するので、的確な測量調査情報１４０を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【００１６】請求項５記載の発明では、請求項２乃至４の何れか１項記載の不動産評価方法において、前記不動産評価項目群１，３０１は、前記不動産の課税に関する課税調査項目５０を有し、前記課税調査項目５０に従い税理士により作成された課税調査情報１５０が、前記集約調査情報６，３０６に集約されることを特徴とする。
【００１７】請求項５記載の発明によれば、課税調査情報１５０は税理士が法律等に基づいて作成するので、的確な課税調査情報１５０を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【００１８】請求項６記載の発明では、請求項２乃至５の何れか１項の作用に加え、前記不動産に関する法的調査項目７０に従い弁護士により作成された法的調査情報１７０、前記不動産に関する会計調査項目８０に従い公認会計士により作成された会計調査項目１８０、前記不動産を用いた事業についての事業調査項目９０に従い再開発プランナーにより作成された事業調査情報１９０、前記不動産の総合コンサルタントに関するコンサルタント調査項目１００に従い不動産コンサルティング技能登録者により作成されたコンサルタント調査情報２００、の少なくとも１つが前記集約調査情報６，３０６に集約されることを特徴とする。
【００１９】請求項６記載の発明によれば、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０、コンサルタント調査情報２００、の少なくとも１つの情報が、有資格者により法律等に基づいて作成されるので、的確な法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０、コンサルタント調査情報２００、の少なくとも１つの情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【００２０】請求項７記載の発明では、請求項１乃至６の何れか１項記載の不動産評価方法において、一の前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）について、複数種の前記有資格者が共同で前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を作成することを特徴とする。
【００２１】請求項７記載の発明によれば、二種以上の有資格者により同一の調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）について調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）が作成されるので、二種以上の有資格者の観点に基づいた、より正確な調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【００２２】請求項８記載の発明では、請求項１乃至７の何れか１項記載の不動産評価方法において、一種の前記有資格者により作成された第１の調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）に基づいて、他種の前記有資格者が第２の調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を作成することを特徴とする。
【００２３】請求項８記載の発明によれば、一種の有資格者により作成された第１の調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）に基づいて、第２の調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を作成するようにしたので、各有資格者の負担を軽減することができるとともに、各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）の作成を効率的に行うことができる。
【００２４】請求項９記載の発明では、複数の不動産の情報を管理する不動産情報管理方法であって、前記各不動産ごとに請求項１乃至８に記載の前記集約調査情報６，３０６を生成し、前記各集約調査情報６，３０６を一元管理することを特徴とする。
【００２５】請求項９記載の発明によれば、複数の不動産の集約調査情報６，３０６が一元管理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管理していた各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を、集中的に管理することができる。従って、各有資格者がそれぞれ調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を管理する必要はなく、各有資格者の負担を軽減することができる。また、一般消費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担も軽減することができる。
【００２６】請求項１０記載の発明では、不動産に関する情報が記憶される不動産情報記憶媒体４００，５００であって、請求項１乃至８の何れか１項に記載の前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及び前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）が記憶されることを特徴とする。
【００２７】請求項１０記載の発明によれば、不動産情報記憶媒体４００，５００に、不動産に関する複数の調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）と、各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）に従って各有資格者が作成した各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）とが記憶されているので、不動産の売買・交換・賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得ることができる。従って、従来のように、不動産に関する情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士等に別個に不動産に関する調査等の依頼をする必要はないし、不動産に関する情報の統合・整理等に有利である。
【００２８】請求項１１記載の発明では、外部端末Ｔと、前記外部端末Ｔに通信接続された不動産情報検索装置６００，７００とを備えた不動産情報検索システムであって、前記不動産情報検索装置６００，７００は、請求項１乃至８の何れか１項に記載の前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及び前記各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）が記憶された記憶部６１０，７１０と、必要な前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を要求する要求信号を、外部端末Ｔから受信する受信手段（例えば、受信部６２０，７２０等）と、前記受信手段（例えば、受信部６２０，７２０等）により受信された前記要求信号に基づいて、前記記憶部６１０，７１０に記憶された前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及び前記各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）から、要求された前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）とこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を検索する検索手段（例えば、検索部６３０，７３０等）と、前記検索手段（例えば、検索部６３０，７３０等）により検索された前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を、前記外部端末Ｔへ送信する送信手段（例えば，送信部６４０，７４０等）とを有することを特徴とする。
【００２９】請求項１１記載の発明によれば、外部端末Ｔから要求された調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を、記憶部６１０，７１０から検索して外部端末Ｔへ送信するようにしたので、外部端末Ｔにて不動産に関する必要な情報を速やかに検索することができる。
【００３０】また、各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）は各有資格者により調査された情報であるので、例えば、外部端末Ｔと、受信手段（例えば、受信部６２０，７２０等）及び送信手段（例えば，送信部６４０，７４０等）と、がインターネット等により接続されたものであれば、一般消費者、個人投資家等は、各有資格者に別個に調査を依頼することなく、所望の不動産に関する情報を容易に入手することができる。
【００３１】請求項１２記載の発明では、請求項１１記載の不動産情報検索システムにおいて、前記記憶部６１０，７１０は、複数の前記不動産について、それぞれ前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及び前記各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）が記憶されたものであるとともに、前記要求信号は、前記各不動産から選択された２以上の選択不動産について、共通の前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を要求するものであって、前記検索手段（例えば、検索部６３０，７３０等）は、前記受信手段（例えば、受信部６２０，７２０等）により受信された前記要求信号に基づいて、前記記憶部６１０，７１０に記憶された前記各不動産の前記各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及び前記各調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）から、要求された前記全選択不動産の前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）とこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を検索し、前記送信手段（例えば，送信部６４０，７４０等）は、前記検索手段（例えば、検索部６３０，７３０等）により検索された前記全選択不動産の前記調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する前記調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を、前記外部端末Ｔへ送信することを特徴とする。
【００３２】請求項１２記載の発明では、請求項１１の作用に加え、全選択不動産に関する共通の調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）及びこれに対応する調査情報（例えば、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０等）を、記憶部６１０，７１０から検索して外部端末Ｔへ送信するようにしたので、一般消費者、個人投資家等は、外部端末Ｔにて、複数の選択不動産について、共通の調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）を用いて比較することができる。従って、一般消費者、個人投資家等は、不動産の購入等に際し、各調査項目（例えば、土地調査項目１０、建物調査項目２０等）ごとに複数の不動産を比較して検討を行うことができ、実用に際して極めて有利である。
【００３３】
【発明の実施の形態】図１乃至図１１は本発明の第１の実施形態を示すもので、図１は不動産評価方法における不動産評価項目群の概略構成図、図２は不動産評価方法のフローチャート、図３は不動産情報管理方法における不動産情報を管理する状態を示した図、図４は不動産情報記憶媒体の外観図、図５は不動産情報記憶媒体の概略構成図、図６乃至図１１は不動産情報記憶媒体における調査項目及び調査情報の記憶状態を示した図である。
【００３４】この不動産評価方法は、予め設定された複数の調査項目からなる不動産調査項目群１に従って、複数種の有資格者が各調査項目ごとに調査情報を作成し後、各調査情報を集約して集約調査情報６を作成し、この集約調査情報に基づいて不動産を総合的に評価するものである。
【００３５】図１に示すように、不動産調査項目群１は、不動産情報調査項目群２と、登記情報調査項目群３と、税制情報調査項目群４と、鑑定情報調査項目群５とを有している。
【００３６】不動産情報調査項目群２は、不動産の土地に関する土地調査項目１０と、不動産の建物に関する建物調査項目２０とを有している。
【００３７】土地調査項目１０は、主として宅地建物取引主任者により調査される項目であって、小項目として、交通項目１１と、生活利便施設項目１２と、近隣環境項目１３と、自然環境項目１４と、ヒアリング事項項目１５とを有している。
【００３８】交通項目１１は、「最寄り駅への交通」、「最寄り駅から都心への交通」、「幹線道路への接近性」等の項目を有している。
【００３９】「最寄り駅への交通」の項目として、「最寄り駅名」、「最寄り駅の鉄道路線名」、「最寄り駅からの道路距離」、「最寄り駅からの徒歩による所要時間」の他、「最寄りのバス停留所名」、「最寄りのバス停留所のバス会社名」、「最寄り駅からの最寄りのバス停留所までのバスによる所要時間」、「最寄りのバス停留所までの道路距離」、「最寄りのバス停留所におけるバスの１時間あたりの運行本数」、「最寄り駅から最寄りのバス停留所へ向かう最終バスの時刻」、「最寄り駅から最寄りのバス停留所までの運賃」、「最寄り駅から不動産までの深夜におけるタクシーの有無」、「最寄り駅の自転車用駐輪場の有無及び空き状況」等の項目が含まれている。
【００４０】「最寄り駅から都心への交通」の項目として、「最寄り駅から主要駅までの所要時間」、「最寄り駅から主要駅までの運賃」、「最寄り駅が急行列車等が停車するか否か」、「最寄り駅が列車の始発駅か否か」、「最寄り駅が列車の乗換駅か否か」、「最寄り駅における列車の１時間あたりの運行本数」、「最寄り駅から主要駅へ向かう最終列車の時刻」、「主要駅から最寄り駅へ向かう最終列車の時刻」、「不動産の周辺に新たな駅を建設する計画があるか否か」等の項目が含まれている。
【００４１】「幹線道路への接近性」の項目として、「最寄りの高速自動車道」・「自動車専用道路のインターチェンジまでの距離」等の項目が含まれている。生活利便施設項目１２は、「ショッピング」、「育児・教育」、「公園・緑地等」、「健康・福祉」、「官公署等」、「文化施設等」、「娯楽商標施設」等の項目を有している。
【００４２】「ショッピング」の項目として、「最寄り駅前の商店街の有無及び商店街までの距離」、「最寄りのスーパーマーケットの有無」及び「スーパーマーケットまでの距離」、「最寄りのコンビニエンスストアの有無」及び「コンビニエンスストアまでの距離」等の項目が含まれている。
【００４３】「育児・教育」の項目として、「最寄りの保育園の有無」及び「保育園までの距離」、「最寄りの幼稚園の有無」及び「幼稚園までの距離」、「最寄りの小学校までの距離」、「最寄りの中学校までの距離」、「最寄りの学習塾等の有無」及び「学習塾等までの距離」、「最寄りの大学の有無」及び「大学までの距離」等の項目が含まれている。
【００４４】「公園・緑地等」の項目として、「最寄りの公園までの距離」、「最寄りの植物園・動物園の有無」及び「植物園・動物園までの距離」、「最寄りの著名な名所等の有無」及び「名所等までの距離」、「最寄りの遊歩道・散策路の有無」等の項目が含まれている。
【００４５】「健康・福祉」の項目として、「最寄りの総合病院の有無」及び「総合病院までの距離」、「最寄りの福祉施設の有無」及び「福祉施設までの距離」、「最寄りの介護施設の有無」及び「介護施設までの距離」、「最寄りの体育館・プール等の有無」及び「体育館・プール等までの距離」等の項目が含まれている。
【００４６】「官公署等」の項目として、「最寄りの銀行の有無」及び「銀行までの距離」、「最寄りの交番までの距離」、「最寄りの郵便局までの距離」、「最寄りの消防署までの距離」、「最寄りの役所の出張所までの距離」、「災害時の避難場所までの距離」等の項目が含まれている。
【００４７】「文化施設等」の項目として、「最寄りの図書館の有無」及び「図書館までの距離」、「最寄りの美術館の有無」及び「美術館までの距離」、「最寄りの博物館の有無」及び「博物館までの距離」、「最寄りの公民館・住民センターの有無」及び「公民館・住民センターまでの距離」、「最寄りの宗教施設の有無」及び「宗教施設までの距離」、「最寄りの葬祭場の有無」及び「葬祭場までの距離」等の項目が含まれている。
【００４８】「娯楽商業施設の項目として、「最寄りの百貨店の有無」及び百貨店までの距離」、「最寄りの大型ショッピングセンターの有無」及び「ショッピングセンターまでの距離」、「最寄りのホテルの有無」及び「ホテルまでの距離」等の項目が含まれている。
【００４９】近隣環境項目１３は、「街路の状態」、「街区の状態」、「協定の有無」等の項目を有している。
【００５０】「街路の状態」の項目として、「前面道路の幅員」、「前面道路の舗装状態」、「前面道路の歩道の有無」、「前面道路の施設の状態（街灯の有無、街路樹の有無、カーブミラーの有無、電柱の有無、消火栓・防火水槽の有無、ゴミ置き場の有無等）」等の項目が含まれている。
【００５１】「街区の状態」の項目として、「隣接地の利用状況」、「隣接する建物との間隔」、「周辺宅地の形状」、「周辺宅地の標準的な面積」、「周辺宅地の主な利用状況」、「周辺建築物の階数」、「周辺宅地の樹木の大きさ」等の項目が含まれている。
【００５２】「協定の有無」の項目として、「建築協定の有無」等の項目が含まれている。
【００５３】自然環境項目１４は、「気候」、「地盤」等の項目を有している。
【００５４】「気候」の項目として、「気温」、「降水量」、「降雪量」、「湿度」、「日照時間」、「強風日数」等の項目が含まれている。
【００５５】「地盤」の項目として、「地盤の良否の判定結果」、「地盤の属する地層の区分」、「地質調査書の有無」、「地形分類」等の項目が含まれている。
【００５６】ヒアリング事項項目１５は、主として不動産の売り主からヒアリングする項目であって、「嫌悪施設」、「地歴」、「眺望・景観」、「住民協定等の有無」等の項目を有している。
【００５７】「嫌悪施設」の項目として、「騒音の有無」及び「騒音源施設」、「振動の有無」及び「振動源施設」、「悪臭の有無」及び「悪臭源施設」、「煤煙の有無」及び「煤煙発生源施設」、「電波障害の有無」及び「電波障害の原因となる施設」等の項目が含まれている。
【００５８】「地歴」の項目として、「土地利用履歴」、「自然災害の履歴」等の項目が含まれている。
【００５９】「眺望・景観」の項目として、「日照・気温・湿度・風向・通風の状態」、「眺望が開けているか否か」、「景観が優れているか否か」等の項目が含まれている。
【００６０】「住民協定等の有無」の項目として、「管理組合が設立されているか否か」、「住民協定が締結されているか否か」、「住民相互の自主管理が行われているか否か」等の項目が含まれている。
【００６１】建物調査項目２０は、主として一級建築士により調査される項目であって、小項目として、基本事項項目２１と、法令適合性項目２２と、耐久性項目２３と、居住性項目２４と、建物評価一覧項目２５とを有している。
【００６２】基本事項項目２１は、「用途地域」、「建ぺい率」、「容積率」、「日影規制」、「防火地域」、「高度地区」、「法令制限」等の都市規制に関する項目と、「建物用途」、「構造・規模」、「竣工時期」、「住宅の品質確保の促進等に関する法律の摘要」、「増改築工事」、「設計会社」、「施工会社」、「敷地面積」、「延床面積」、「実効容積率」、「建築面積」、「実効建ぺい率」等の建物概要に関する項目と、「新築時の住宅金融公庫の利用」、「中古公庫の摘要」等の融資内容に関する項目とを含んでいる。
【００６３】法令適合性項目２２は、「建築確認申請書の有無」、「完了検査済証の有無」、「設計図書の有無」、「斜線制限等の適否」、「建ぺい率の適否」、「容積率の適否」、「接道条件の適否」等の違反建築物か否かを判定可能な項目と、「都市計画の変更の有無」、「敷地の変更の有無」、「都市計画道路の有無」、「二項道路の有無」、「建築基準法の改正の有無」等の既存不適格建築物か否かを判定可能な項目とを含んでいる。
【００６４】耐久性項目２３は、「耐震性項目」、「劣化状況項目」、「維持管理項目」、「耐久仕様項目」を有している。
【００６５】「耐震性項目」は、「地盤・基礎」、「建物の形」、「壁の配置」、「筋かい」、「壁の割合」、「老朽度」等の、耐震性を総合的に評価可能な項目を含んでいる。
【００６６】「耐久性項目」は、「基礎・土台」、「屋根・屋上」、「外壁」、「外部建具備品」、「内部仕上げ」、「外構」等の補修箇所及び修繕費に関する建築項目と、「台所設備」、「浴室設備」、「給排水衛生設備」、「電気設備」、「空気調和設備」、「防災設備」等の補修箇所及び修繕費に関する設備項目とを含んでいる。
【００６７】「維持管理項目」は、「保証の有無」、「残存期間」、「保証者」、「保証内容」、「建物譲渡後の保証の引継の有無」等に関する保証項目と、「点検記録の有無」、「点検会社」、「記載内容」等に関する定期点検項目と、「工事の有無」、「工事の種類」、「工事箇所」、「工事時期」、「施工会社」、「工事書類の保管」等に関する増改築項目と、「専用配管の配慮」等に関する維持管理項目等を含んでいる。
【００６８】「耐久仕様項目」は、「外壁の軸粗等」、「土台」、「浴室及び脱衣室」、「地盤」、「基礎高」、「小屋裏」、「床下」等の耐久仕様の項目を含んでいる。
【００６９】居住性項目２４は、住戸面積、居室の天井高等に関する「空間の広さ」と、断熱性能等に関する「温熱環境」と、脱出等級、感知警報装置等に関する「火災安全性」と、開口バランス、局所換気、ホルムアルデヒド対策等に関する「空気環境」と、単純開口率、方位別開口比等に関する「光視環境」と、透過損失等級等に関する「音環境」と、段差、階段、手摺、通路・出入口の幅員、便所・浴室に関する「高齢化対応」等の項目を含んでいる。
【００７０】建物評価一覧項目２５は、法令適合性項目２２、耐久性項目２３の「耐震性項目」、「劣化状況項目」、「維持管理項目」、「耐久仕様項目」の小項目、居住性項目２４における不動産の調査結果から、各項目ごとの評価を表、レーダーチャート等に一覧にしてまとめたものである。本実施形態においては、建物評価一覧項目２５は、各項目を評価軸として作成されたレーダーチャートを有している。
【００７１】また、登記情報調査項目群３は、不動産の登記に関する登記調査項目３０と、不動産の登記のための調査に関する測量調査項目４０とを有している。
【００７２】登記調査項目３０は、主として司法書士により調査される項目であって、小項目として、不動産の所在・地番、住居表示の項目の他、土地項目３１と、建物項目３２と、不動産の属性項目３３と、抵当権項目３４とを有している。
【００７３】土地項目３１は、「土地の地番」、「公簿上及び現況の地目」、「公簿上及び現況の地積」、「土地の所有者」等の項目を含んでいる。
【００７４】建物項目３２は、「主たる建物の地番」、「家屋番号」、「建物の種類・構造」、「建物の床面積」、「建物の所有者」等の項目を含んでいる。
【００７５】不動産の属性項目３３は、「訴訟の予告登記の有無」、「仮差し押さえ登記の有無」、「仮処分登記の有無」、「税金滞納差し押さえ登記の有無」、「強制執行の差し押さえ登記の有無」、「競売開始決定登記の有無」、「中間省略登記の有無」、「仮登記・付記登記の有無」、「貸借権登記の有無」、「抵当権・根抵当権登記の有無」等の項目を含んでいる。
【００７６】抵当権項目３４は、「共同担保目録の有無」、「抵当権の順位・種類・債権額・担保権者」等の項目を含んでいる。
【００７７】測量調査項目４０は、土地状況項目４１と、利用状況項目４２と、四方状況項目４３と、上下水道等供給施設項目４４と、接面道路項目４５と、特記事項項目４６と、調査日項目４７等を有している。
【００７８】土地状況項目４１は、「土地現況」、「土地形状」、「間口・奥行」、「敷地内高低差」、「境界標」、「越境物」、「敷地内工作物」、「電柱の有無」、「空中の状況」、「埋蔵文化財」、「樹木・切株」、「障害物」、「外周の障壁」等の項目を含んでいる。
【００７９】利用状況項目４２は、「土地の利用状況」等の項目を含んでいる。
【００８０】四方状況項目４３は、不動産の方位ごとの、「隣接地の状況」、「高低差」等の項目を含んでいる。
【００８１】上下水道等供給施設項目４４は、「公営・私営・井戸の何れであるか」、「前面道路に埋設された配管の有無」・「配管の口径」・「配管接続の可否」、「宅地への引き込み管の有無」・「引き込み管の口径」・「引き込み工事の要否」、「整備予定の有無」、「整備の負担金」等の上水道に関する項目を有している。また、上下水道等供給施設項目４４は、「公営・私営・汲み取りの何れであるか」、「前面道路に埋設された配管の有無」・「配管の口径」・「配管接続の可否」、「宅地への引き込み管の有無」・「引き込み管の口径」・「引き込み工事の要否」、「整備予定の有無」、「整備の負担金」、「汚水処理の方法」、「雨水処理の方法」等の下水道に関する項目を有している。また、上下水道等供給施設項目４４は、「都市ガス・集中ＬＰＧ・個別ＬＰＧの何れであるか」、「前面道路に埋設された配管の有無」・「配管の口径」、「宅地への引き込み管の有無」・「引き込み管の口径」・「引き込み工事の要否」、「整備予定の有無」、「整備の負担金」等のガスに関する項目を有している。
【００８２】接面道路項目４５は、「敷地の道路付け状態」、「道路の種類」、「道路の建築基準法上の別」、「側面道路の方位と幅員」、「私道負担の有無」、「道路管轄」等の項目が含まれている。
【００８３】特記事項項目４６は、「境界石標の整備状況」、「実測図の整備状況」、「民々境界確認図の整備状況」、「官民境界査定図の整備状況」、「道路拡幅計画の有無」、「開発計画の有無」、「区画整理事業等の施行の有無」等の項目を含んでいる。
【００８４】調査日項目４７は、「調査の報告を行った日付」、「登記事項証明書を取得した日付」、「現地を調査した日付」、「道路管轄役所に確認した日付」、「供給施設役所に確認した日付」等の項目を含んでいる。
【００８５】また、税制情報調査項目群４は、主として税理士により調査される項目であって、小項目として、課税調査項目５０を有している。ここで、課税調査項目５０は、購入時における税額試算項目５１と、保有時における税額試算項目５２とを有している。
【００８６】購入時における税額試算項目５１は、「印紙税」、「消費税」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「特別土地保有税」、「事業所税」、「宅地開発税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要否」、「適用されるか否か」、「税額」等の項目を有している。
【００８７】保有時における税額試算項目５２は、「固定資産税」、「都市計画税」、「特別土地保有税」、「地価税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要否」、「適用されるか否か」、「１年あたりの税額」等の項目を有している。
【００８８】また、鑑定情報調査項目群５は、鑑定調査項目６０を有している。ここで、鑑定調査項目６０は、主として不動産鑑定士により調査される項目であって、小項目として、鑑定評価額項目６１と、対象不動産表示項目６２と、価格時点項目６３と、依頼目的項目６４と、鑑定評価日項目６５と、利害関係の有無項目６６と、状況項目６７と、鑑定評価手法適用項目６８と、鑑定評価額の決定項目６９とを有している。
【００８９】鑑定評価額項目６１は、「不動産全体」・「不動産の土地」・「不動産の建物」に関する鑑定評価額の項目等を含んでいる。
【００９０】対象不動産表示項目６２は、「地番」・「登記地目」・「現況地目」・「地積」・「所有者」等の敷地に関する項目と、「家屋番号」・「種類」・「構造」・「床面積」・「所有者」等の建物に関する項目とを含んでいる。
【００９１】価格時点項目６３は、「鑑定評価額を算出した時点の日付」等の項目等を含んでいる。
【００９２】依頼目的項目６４は、「依頼の目的」、「価格の種類」、「評価の条件」等の項目を含んでいる。
【００９３】鑑定評価日項目６５は、「鑑定評価額を算出した日付」等の項目を含んでいる。
【００９４】利害関係の有無項目６６は、「縁故または利害関係の有無」の項目を含んでいる。
【００９５】状況項目６７は、「都道府県における地価動向」、「公示地における公示地価動向」、「対象地の時点修正率」等の地価動向に関する項目を有している。また、状況項目６７は、「最寄り駅への接近条件」、「街路条件」、「環境条件」、「標準的画地」、「地価水準」、「業者意見等」、「水道・下水・ガスの供給処理施設の状態」、「都市計画区域」、「用途地域」、「建ぺい率・容積率」、「防火地域等」、「都市計画道路」、「区画整理」等の近隣地域の状況に関する項目を有している。また、状況項目６７は、「街路条件」、「環境条件」、「用途地域」、「建ぺい率・容積率」、「防火地域等」、「画地条件」等の対象不動産の個別的要因に関する項目と、「建築年」、「構造」、「屋根」、「外壁」、「現況用途」、「法令適合性」、「耐久性」、「機能性」等の建物に関する項目を有している。さらに、状況項目６７は、「不動産の最有効使用の判定」の項目等も有している。
【００９６】鑑定評価手法適用項目６８は、「比準価格」、「規準価格」、「更地価格」等に関する項目と、「再調達原価」、「減価修正」、「建物価格」等に関する項目と、「対象不動産の積算価格」等に関する項目と、想定した賃貸事例に基づく「年間総収益」、「年間総費用」、「収益価格」等に関する項目とを有している。ここで、鑑定評価手法適用項目６８の前記各項目の価格等は、所定の鑑定評価手法を適用することにより算出可能なものである。
【００９７】鑑定評価額の決定項目６９は、「採用した方式による価格一覧」、「試算価格の調整及び鑑定評価額の決定」等の項目を含んでいる。
【００９８】以上のように構成された不動産調査項目群１のうち、図２に示すように、宅地建物取引主任者が土地調査項目１０に従って土地調査情報１１０を作成し、一級建築士が建物調査項目２０に従って建物調査情報１２０を作成し、司法書士が登記調査項目３０に従って登記調査情報１３０を作成し、土地家屋調査士が測量調査項目４０に従って測量調査情報１４０を作成し、税理士が課税調査項目５０に従って課税調査情報１５０を作成し、不動産鑑定士が鑑定調査項目６０に従って鑑定調査情報１６０を作成する。尚、図２には、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０の順に、各有資格者が各調査情報を作成するものを示したが、各調査情報はどのような順序で作成されてもよい。
【００９９】そして、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０及び鑑定調査情報１６０を集約して、集約調査情報６を生成し、この集約調査情報６に基づいて不動産を総合的に評価する。
【０１００】このように、本実施形態の不動産評価方法によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０に従って、不動産を調査して各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０を作成するようにしたので、各有資格者が互いに重複する項目について調査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
【０１０１】また、本実施形態の不動産評価方法によれば、各有資格者により調査された不動産に関する各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０が開示されるので、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという利点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに不動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利である。
【０１０２】また、本実施形態の不動産評価方法によれば、予め不動産に関する調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０を設定したので、複数の不動産を各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０ごとに対比することができ、他の不動産との比較が容易である。
【０１０３】また、土地調査情報１１０及び鑑定調査情報１６０等の不動産に関する主要な情報に加え、建物調査情報１２０、測量調査情報１３０、登記調査情報１４０及び課税調査情報１５０に基づいて、不動産を総合的に評価するようにしたので、不動産の詳細な部分についても評価することができる。
【０１０４】また、土地調査情報１１０は宅地建物取引主任者が、建物調査情報１２０は一級建築士が、測量調査情報１３０は土地家屋調査士が、登記調査情報１４０は司法書士が、課税調査情報１５０は税理士が、鑑定調査情報１６０は不動産鑑定士が、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な各調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性を向上することができる。
【０１０５】尚、前記実施形態においては、不動産調査項目群１が、宅地建物主任者により調査される土地調査項目１０、一級建築士により調査される建物調査項目２０、土地家屋調査士により調査される測量調査項目３０、司法書士により調査される登記調査項目４０、税理士により調査される課税調査項目５０、不動産鑑定士により調査される鑑定調査項目６０を有するものを示したが、不動産調査項目群に属する調査項目はこれらに限定されるものではなく、有資格者により調査されるものであれば、どのような調査項目であってもよい。
【０１０６】また、前記実施形態においては、宅地建物取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、の各有資格者が、各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０について、独立して各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０を作成するものを示したが、一の調査項目について、複数種の有資格者が共同で調査項目を作成するようにしてもよい。例えば、土地家屋調査士が調査する測量調査項目３０について、宅地建物取引主任者が土地家屋調査士とともに調査を行い、土地家屋調査士とともに測量調査情報１３０を作成するようにしてもよい。この場合、二種以上の有資格者により同一の調査項目について調査情報が作成されるので、二種以上の有資格者の観点に基づいた、より正確な調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０１０７】また、前記実施形態においては、宅地建物取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、の各有資格者が、各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０について、独立して調査するものを示したが、一種の有資格者により作成された第１の調査情報に基づいて、他種の有資格者が第２の調査情報を作成するようにしてもよい。例えば、登記調査項目３０における「不動産の所在・地番」、「住居表示」の小項目と、鑑定調査項目６０における対象不動産表示項目６２の小項目とは互いに類似するものであり、司法書士または不動産鑑定士の何れか一方が第１の調査情報を作成し、他方が第１の調査情報に基づいて第２の調査情報を作成するようにしてもよい。この場合、一種の有資格者が主として各調査項目同士で互いに類似する部分を調査するので、各有資格者の負担を軽減することができるとともに、調査情報の作成を効率的に行うことができる。
【０１０８】図３は前述の不動産評価方法により生成された不動産情報の管理方法を示すもので、図３は不動産情報管理方法における不動産情報を管理する状態を示した図である。
【０１０９】この不動産情報管理方法は、複数の不動産の情報を管理する方法であり、各不動産ごとに生成された前述の集約調査情報６を一元管理するものである。本実施形態においては、図３に示すように、土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、の各調査項目ごとに各不動産の各調査情報が一元管理される。
【０１１０】このように、本実施形態の不動産情報管理方法によれば、複数の不動産の集約調査情報６が一元管理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管理していた各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０を、集中的に管理することができる。従って、各有資格者がそれぞれ調査情報を管理する必要はなく、各有資格者の負担を軽減することができる。また、一般消費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担も軽減することができる。
【０１１１】図４乃至図１１は、前述の不動産評価方法に用いられた各調査項目及びこれに対応する調査情報が記憶された不動産情報記憶媒体を示すものである。
【０１１２】図４に示すようにこの不動産情報記憶媒体４００は図書であり、図６乃至図１１に示すように、前述の土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０と、前述の土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０とが記載されている。即ち、図５に示すように、不動産情報記憶媒体４００には、不動産に関して予め設定された各調査項目及びこれに対応する各調査情報が記憶されている。この不動産調査情報記憶媒体４００は、不動産情報調査項目群２、登記調査項目群３、税制調査項目群４、鑑定調査項目群５ごとに記載されている。また、不動産情報記憶媒体４００は、宅地建物取引業法第３５条の規定の事項が説明された、重要事項説明情報４１０が記載されている。さらに、不動産情報記憶媒体４００は、添付資料として、「公図」、「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄本」、「地積測量図」、「現地測量図」、「建物図面」、「現地撮影写真」、「活断層図」、「土地条件図」、「地質図」、「地質調査書」、「気候特性データ」、「近隣地価推移図」、「首都圏の地価動向」、「建物調査報告書」等を有している。
【０１１３】このように、本実施形態の不動産情報記憶媒体４００によれば、不動産に関する複数の調査項目及び各調査情報に従って、前述の各有資格者が作成した各調査情報が記憶されているので、不動産の売買・交換・賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得ることができる。従って、従来のように、不動産に関する情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士等に別個に不動産に関する調査等の依頼をする必要はない。
【０１１４】また、本実施形態の不動産情報記憶媒体４００によれば、従来は各有資格者ごとに分散されていた各調査情報を有しており、不動産に関する情報の統合・整理等に有利である。
【０１１５】また、不動産情報記憶媒体４００は重要事項説明情報４１０を有しているので、不動産の売買等の契約において、宅地建物取引主任者が不動産調査情報記憶媒体４００を用いて契約者等に説明をすることができる。このとき、不動産情報記憶媒体４００には、各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０が記憶されているので、宅地建物取引主任者はこれら各調査情報を参照しながら説明することができ、実用に際して極めて有利である。
【０１１６】尚、前記実施形態においては、不動産情報記憶媒体４００が図書であるものを示したが、例えば、ＣＤ−ＲＯＭ等のような、他の記憶媒体であってもよいことは勿論である。
【０１１７】図１２乃至図１８は本発明の第２の実施形態を示すもので、図１２は不動産評価方法における不動産評価項目群の概略構成図、図１３は不動産評価方法のフローチャート、図１４は不動産情報管理方法における不動産情報を管理する状態を示した図、図１５は不動産情報記憶媒体の外観図、図１６は不動産情報記憶媒体の概略構成図、図１７は不動産情報検索装置の概略機能ブロック図、図１８は不動産情報検索装置の概略構成ブロック図である。ここで、第２の実施形態の不動産評価方法は、第１の実施形態における各調査項目に加え、法的調査項目７０と、会計調査項目８０と、事業調査項目９０と、コンサルタント調査項目１００を有資格者が調査している。以下、第２の実施形態について、第１の実施形態と同様の符号を用いて説明する。
【０１１８】図１２に示すように、不動産調査項目群３０１は、不動産情報調査項目群３０２と、登記情報調査項目群３０３と、税制情報調査項目群３０４と、鑑定情報調査項目群３０５とを有している。
【０１１９】不動産情報調査項目群３０２は、不動産の土地に関する土地調査項目１０と、不動産の建物に関する建物調査項目２０と、事業調査項目９０とを有している。この土地調査項目１０及び建物調査項目２０は、第１の実施形態と同様であるので、ここでは説明を省略する。
【０１２０】事業調査項目９０は、主として再開発プランナーにより調査される項目であり、小項目として、土地事業調査項目９１と、建物事業調査項目９２とを有している。
【０１２１】土地事業調査項目９１は、「関連手法項目」と、「公的資金項目」と、「事業手法項目」と、「事業計画項目」と、「事業実調査項目」とを有している。
【０１２２】「関連手法項目」は、「総合設計制度」、「一団地認定制度」、「用途別容積型地区計画」、「再開発地区計画」、「住宅地高度利用地区計画」、「高度利用地区」、「特定街区制度」、「容積誘導制度」等の項目を含んでいる。
【０１２３】「公的資金項目」は、「公的住宅の供給」、「高齢者・障害者向けの住宅の確保」、「住宅供給の為の総合的事業」、「再開発関連事業」、「土地区画整理事業関連」、「密集住宅市街地事業」、「環境共生住宅促進関連」、「農地等低未利用地関連」、「良好な住環境関連事業」、「関連公共施設整備事業」等の公的補助金に関する項目を有している。
【０１２４】ここで、「公的住宅の供給」の項目は、「特定有料賃貸住宅等促進事業制度」、「改良住宅等建替事業」等の項目を含んでいる。
【０１２５】また、「高齢者・障害者向けの住宅の確保」の項目は、「シルバーハウジングプロジェクト制度、「シニア住宅供給事業」、「地域高齢者住宅計画整備促進事業」、「人に優しい街づくり事業」等の項目を含んでいる。
【０１２６】また、「住宅供給の為の総合的事業」の項目は、「住宅市街地総合整備事業」、「都心共同住宅供給事業」、「優良建築物等整備事業」、「街並み・街づくり総合支援事業」、「都市防災不燃化促進事業」等の項目を含んでいる。
【０１２７】また、「再開発関連事業」の項目は、「市街地再開発事業」、「歴史的建築物等活用型再開発事業」、「都心居住再開発等促進事業」、「都心活力再生拠点整備事業」、「再開発住宅制度」、「地区再開発事業」、「市街地総合再生事業」等の項目を含んでいる。
【０１２８】また、「土地区画整理事業関連」の項目は、「土地区画整理事業」、「街区高度利用土地区画整理事業」、「安全市街地形成土地区画整理事業」、「緑街づくり推進事業」等の項目を含んでいる。
【０１２９】また、「密集住宅市街地事業」の項目は、「密集住宅市街地整備促進事業」、「住宅地区改良事業」等の項目を含んでいる。
【０１３０】また、「環境共生住宅促進関連」の項目は、「環境共生住宅市街地モデル事業」、「都市環境基盤整備推進モデル事業」等の項目を含んでいる。
【０１３１】また、「農地等低未利用地関連」の項目は、「優良住宅地段階整備誘導計画制度、「住宅街区整備事業」、「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」、「農住組合制度」、「新住宅市街地開発事業」等の項目を含んでいる。
【０１３２】また、「良好な住環境関連事業」の項目は、「街並みデザイン推進事業」、「街並み環境整備事業」、「コミュニティ道路整備事業」、「特定地域堤防機能高度化事業」、「マイタウン・マイリバー整備事業」、「レイクタウン整備事業」等の項目を含んでいる。
【０１３３】また、「関連公共施設整備事業」の項目は、「住宅宅地関連公共施設整備促進事業」、「緊急住宅宅地関連特定施設整備事業」、「住宅宅地関連公共公益施設整備事業助成制度」、「鉄道整備一体型宅地開発等促進事業」、「特定公共施設関連環境整備事業」、「関連公共施設建替施工制度」等の項目を含んでいる。
【０１３４】「公的資金項目」は、「民間住宅の供給の誘導」、「持家に対する施策の推進」、「民間住宅供給促進関連事業」、「住宅供給の為の総合的事業」、「地区計画関連制度」、「再開発関連事業」、「環境共生住宅促進関連事業」、「良好な住環境関連事業」等の公的融資に関する項目を有している。
【０１３５】ここで、「民間住宅の供給の誘導」の項目は、「ファミリー賃貸住宅融資及び農地転用賃貸住宅融資」、「特定優良賃貸住宅に関わる融資」、「産業労働者住宅」、「特定賃貸住宅建設融資利子補給補助制度」、「民間賃貸住宅建替促進の為の家賃対策補助制度」、「民会宅地造成融資・一般宅地開発事業」、「民間宅地造成融資・土地区画整理事業、「優良分譲住宅建設融資」、「マンション購入資金融資」、「農地所有者等賃貸住宅建設融資利子補給事業」、「関連公共施設等資金融資」等の項目を含んでいる。
【０１３６】また、「持家に対する施策の推進」の項目は、「地域特性対応型割増融資制度」等の項目を含んでいる。
【０１３７】また、「民間住宅供給促進関連事業」の項目は、「新都市型集合住宅モデル建設事業」等の項目を含んでいる。
【０１３８】また、「住宅供給の為の総合的事業」の項目は、「街並み・街づくり総合支援事業」、「特定民間都市基盤施設整備融資」、「民間宅地開発事業」、「大規模ニュータウンセンター地区整備事業」等の項目を含んでいる。
【０１３９】また、「地区計画関連制度」の項目は、「沿道地区計画・沿道環境整備事業」、「高度情報化建築物整備事業」等の項目を含んでいる。
【０１４０】また、「再開発関連事業」の項目は、「市街地総合再生事業」等の項目を含んでいる。
【０１４１】また、「環境共生住宅促進関連事業」の項目は、「環境低負荷型建築物整備事業」、「エネルギー有効利用型認定業務用設備等導入促進事業」等の項目を含んでいる。
【０１４２】また、「良好な住環境関連事業」の項目は、「産業施設等水害防御関連事業融資制度」等の項目を含んでいる。
【０１４３】「事業手法検討項目」は、「所有権分譲か借地権分譲か」、「土地分譲か建物付土地分譲か」、「建物付土地分譲の場合は建売分譲か売建分譲か」等の項目を含んでいる。
【０１４４】「事業計画項目」は、分譲の場合と、賃貸の場合とで、調査される項目が異なっている。また、分譲の場合は、戸建てとマンションとで、調査される項目が異なる。
【０１４５】分譲かつ戸建ての場合、「事業計画項目」は、「売上」、「原価」、「販売費」、「工程」、「損益計算」等の項目を含んでいる。
【０１４６】ここで、「売上」の項目は、「土地販売単価」、「平均土地面積」、「戸あたり土地価格」、「建物販売単価」、「平均建物面積」、「戸あたり建物価格」等の項目を含んでいる。
【０１４７】また、「原価」の項目は、「土地取得単価」、「造成単価」、「部材費単価」、「本体工事単価」、「外構工事単価」、「管理経費」、「開発関係経費」、「仲介企画料」、「不動産取得税の課税標準額」、「登録免許税の課税標準額」、「一戸あたりの分筆費」、「固定資産税の課税標準額」、「借入金利」等の項目を含んでいる。
【０１４８】また、「販売費」の項目は、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促進費」等の項目を含んでいる。
【０１４９】また、「工程」の項目は、「土地取得期間」、「申請許認可期間」、「造成工事期間及び造成工事費支払条件」、「建物建築期間及び建築工事費支払条件」、「販売期間及び売上収入実現時期」、「販売費及び一般管理費支払時期」、「契約から引渡まで」、「全行程期間」等の項目を含んでいる。
【０１５０】また、「損益計算」の項目は、「売上」、「売上原価」、「粗利益」、「販売費計」、「営業利益」、「収支差金利」、「事業利益」、「事業利益率」等の項目が含まれている。
【０１５１】分譲かつマンションの場合、「事業計画項目」は、「都市規制」、「建物概要」、「販売概要」、「損益計算」等の項目を含んでいる。
【０１５２】ここで、「都市規制」の項目は、「用途地域」、「建ぺい率」、「公法上の容積率」、「防火指定」、「高度地区」等の項目を含んでいる。
【０１５３】また、「建物概要」の項目は、「販売単価」、「販売坪単価」、「一戸当たり専有面積」、「販売戸数」、「間取構成」、「事業期間」、「開発協議期間」、「建築工事期間及び建築工事費支払条件」、「販売期間及び売上収入実現時期」、「販売費及び一般管理費支払時期」等の項目を含んでいる。
【０１５４】また、「損益計算の項目」は、「売上高」、「取得費」、「建築工事費」、「工事予備費」、「立体駐車場」、「解体工事費」、「モデルルーム費用」、「仲介手数料」、「固定資産税」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「都市計画税」、「印紙代」、「公共負担金」、「引込負担金」、「近隣補償費」、「企画料」、「設計料」、「工事経費」、「粗利益」、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促進費」、「営業利益」、「収支差金利」、「事業利益」、「事業利益率」等の項目を含んでいる。
【０１５５】賃貸かつマンションの場合は、「事業計画項目」は、「事業概要」、「賃貸計画」、「事業費」、「返済計画」、「諸経費」、「事業性」等の項目を含んでいる。
【０１５６】ここで、「事業概要」の項目は、「用途」・「構造」・「規模」、「地積」、「用途地域」、「公法上の容積率」、「実効容積率」、「建ぺい率」、「法床面積」、「延床面積」、「専有床面積」、「一戸当たり専有面積」、「有効率」、「住宅戸数」、「賃貸戸数」、「駐車場台数」等の項目を有している。
【０１５７】また、「賃貸計画」の項目は、「平均住宅賃料」、「平均住宅敷金」、「平均住宅礼金」、「平均事務所賃料」、「平均事務所敷金」・「保証金」、「平均事務所権利金」、「平均駐車場料金」、「平均駐車場敷金」等の項目を含んでいる。
【０１５８】また、「事業費」の項目は、「土地購入単価」、「土地購入費」、「土地固定資産税課税標準額」、「建物固定資産税課税標準額」、「路線価評価額」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「固定資産税」、「都市計画税」、「事業所税」、「抵当権設定料」、「調査費用」、「設計料」、「企画料」、「解体工事費」、「期中金利」、「建設費坪単価」、「建設費」、「立体駐車場費用」等の項目を含んでいる。
【０１５９】また、「返済計画」の項目は、「自己資金」、「借入総額」、「借入金利」、「返済年数・方法」、「事業期間」、「開発協議期間」、「建築工事期間」及び「権利区工事費支払条件」等の項目を含んでいる。
【０１６０】また、「諸経費」の項目は、「火災保険料」、「維持修繕費」、「管理費」、「減価償却」、「償却方法」等の項目を含んでいる。
【０１６１】また、「事業性」の項目は、「住宅賃料上昇率」、「事務所店舗賃料上昇率」、「駐車場費上昇率」、「管理費上昇率」、「維持修繕費上昇率」、「住宅更新料」、「空室損失」、「土地固定資産税課税標準額上昇率」、「路線価評価上昇率」、「平均収益及びこの利回り」、「償却前利益及びこの利回り」、「税引き前利益及びこの利回り」等の項目を含んでいる。
【０１６２】登記情報調査項目群３０３は、不動産の登記に関する登記調査項目３０と、不動産の登記のための調査に関する測量調査項目４０と、不動産の登記の法的環境に関する法的調査項目７０とを有している。ここで、登記調査項目３０及び測量調査項目４０については、第１の実施形態と同様であるので、ここでは説明を省略する。
【０１６３】法的調査項目７０は、主として弁護士により調査される項目であって、小項目として、法定代理権限証書項目７１と、第三者許可書項目７２とを有している。
【０１６４】法定代理権限証書項目７１は、「親権者」、「後見人」、「外国法人」、「登記前の民法法人」、「会社・法人」、「支配人」、「会社更生法の管財人」、「整理会社の管財人」、「相続財産管理人」、「不在者管理人」、「遺言執行者」、「特別代理人」、「破産管財人」等の項目を含んでいる。
【０１６５】第三者許可書項目７２は、「解散した公益法人の残余財産の処分」、「未成年者の法律行為」、「被保佐人の法律行為」、「不在者の管理人がする法律行為」、「相続財産の管理人がする処分行為」、「合名会社の社員又は清算人と会社」、「株式会社の取締役又は清算人と会社」、「農地又は採草放牧地の処分等」、「工場財団の賃借権の設定」、「破産管財人の任意売却」、「抵当権の順位の変更」、「根抵当権の極度額の変更」、「確定前における根抵当権の譲渡」、「確定前における根抵当権の分割譲渡」、「確定前における根抵当権の一部譲渡」等の項目を含んでいる。
【０１６６】税制情報調査項目群３０４は、課税調査項目５０と、会計調査項目７０とを有している。ここで、課税調査項目５０について、第１の実施形態と同様であるので、ここでは説明を省略する。
【０１６７】会計調査項目７０は、主として公認会計士により調査される項目であって、小項目として、前記課税調査項目５０に対応した課税の会計に関する項目を含んでいる。即ち、課税調査項目７０は、購入時における税額試算会計項目７１と、保有時における税額試算会計項目７２とを有している。
【０１６８】購入時における税額試算会計項目７１は、「印紙税」、「消費税」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「特別土地保有税」、「事業所税」、「宅地開発税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要否」、「適用されるか否か」、「税額」等の項目を有している。
【０１６９】保有時における税額試算会計項目７２は、「固定資産税」、「都市計画税」、「特別土地保有税」、「地価税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要否」、「適用されるか否か」、「１年あたりの税額」等の項目を有している。
【０１７０】鑑定情報調査項目群３０５は、鑑定調査項目６０と、コンサルタント調査項目１００とを有している。ここで、鑑定調査項目６０は第１の実施形態と同様であるので、ここでは説明を省略する。
【０１７１】コンサルタント調査項目１００は、主として不動産コンサルティング技能登録者により調査される項目であって、小項目として、個別分析項目１０１を有している。
【０１７２】個別分析項目１０１は、「画地形状」、「地形図」、「間口」、「奥行き」、「規模」、「側道接面方位及び幅員」、「角地」、「傾斜地」、「傾斜方向」、「崖地傾斜角度」、「法面防護施工の種類」、「崖地方位」、「崖地面積」、「接面街路との高低」、「セットバック幅員」、「セットバック面積」、「セットバック部分の地方公共団体等の処置」、「要役地・承役地」、「権利を制限する権利」、「土地利用の現状」等の土地に関する項目を含んでいる。
【０１７３】また、個別分析項目１０１は、「建築年月」、「用途」、「構造」、「規模」、「施工企業名」、「建物利用の現状」、「設計施工の程度」、「維持管理の状況」、「増改築の規模」、「増改築の年月日」、「増改築の費用」等の建物に関する項目を含んでいる。
【０１７４】また、個別分析項目１０１は、不動産がマンションである場合に評価される項目を含んでおり、この項目として、「個別的条件」、「規約敷地権」、「専用使用権」、「共用部分の内容」等が挙げられる。
【０１７５】以上のように構成された不動産調査項目群３０１のうち、図１３に示すように、宅地建物取引主任者が土地調査項目１０に従って土地調査情報１１０を作成し、一級建築士が建物調査項目２０に従って建物調査情報１２０を作成し、司法書士が登記調査項目３０に従って登記調査情報１３０を作成し、土地家屋調査士が測量調査項目４０に従って測量調査情報１４０を作成し、税理士が課税調査項目５０に従って課税調査情報１５０を作成し、不動産鑑定士が鑑定調査項目６０に従って鑑定調査情報１６０を作成し、弁護士が法的調査項目７０に従って法的調査情報１７０を作成し、公認会計士が会計調査項目８０に従って会計調査情報１８０を作成し、再開発プランナーが事業調査項目９０に従って事業調査情報１９０を作成し、不動産コンサルティング技能登録者がコンサルタント調査項目１００に従ってコンサルタント調査情報２００を作成する。尚、図１３には、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、事業調査情報１９０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、法的調査情報１７０、課税調査情報１５０、会計調査情報１８０、鑑定調査情報１６０、コンサルタント調査情報２００の順に、各有資格者が各調査情報を作成するものを示したが、各調査情報はどのような順序で作成されてもよい。
【０１７６】そして、土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０及びコンサルタント調査情報２００を集約して集約調査情報３０６を生成し、この集約調査情報３０６に基づいて不動産を総合的に評価する。
【０１７７】このように、本実施形態の不動産評価方法によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０，７０，８０，９０，１００に従って、不動産を調査して各調査情報１００，１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０，１７０，１８０，１９０，２００を作成するようにしたので、各有資格者が互いに重複する項目について調査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
【０１７８】また、本実施形態の不動産評価方法によれば、各有資格者により調査された不動産に関する各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０，１７０，１８０，１９０，２００が開示されるので、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという利点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに不動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利である。
【０１７９】また、本実施形態の不動産評価方法によれば、予め不動産に関する調査項目を設定したので、複数の不動産を各調査項目ごとに対比することができ、他の不動産との比較が容易である。
【０１８０】また、土地調査情報１１０及び鑑定調査情報１６０等の不動産に関する主要な情報に加え、建物調査情報１２０、測量調査情報１３０、登記調査情報１４０、課税調査情報１５０、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０及びコンサルタント調査情報２００に基づいて、不動産を総合的に評価するようにしたので、不動産の詳細な部分についても評価することができる。
【０１８１】また、土地調査情報１１０は宅地建物取引主任者が、建物調査情報１２０は一級建築士が、測量調査情報１３０は土地家屋調査士が、登記調査情報１４０は司法書士が、課税調査情報１５０は税理士が、鑑定調査情報１６０は不動産鑑定士が、法的調査情報１７０は弁護士が、会計調査情報１８０は公認会計士が、事業調査情報１９０は再開発プランナーが、コンサルタント調査情報２００は不動産コンサルティング技能登録者が、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な各調査情報を得ることができ、不動産の評価をより正確に行うことができる。
【０１８２】尚、前記実施形態においては、不動産調査項目群３０１が、宅地建物主任者により調査される土地調査項目１０、一級建築士により調査される建物調査項目２０、土地家屋調査士により調査される測量調査項目３０、司法書士により調査される登記調査項目４０、税理士により調査される課税調査項目５０、不動産鑑定士により調査される鑑定調査項目６０、弁護士により調査される法的調査項目７０、公認会計士により調査される会計調査項目８０、再開発プランナーにより調査される事業調査項目９０、不動産コンサルティング技能登録者により調査されるコンサルタント調査項目１００を有するものを示したが、不動産を評価する目的等に応じて、各調査項目を変更可能なことは勿論である。
【０１８３】また、前記実施形態においては、宅地建物取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、弁護士、公認会計士、再開発プランナー、不動産コンサルティング技能登録者、の各有資格者が、各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０，７０，８０，９０，１００について、独立して各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０，１７０，１８０，１９０，２００を作成するものを示したが、一の調査項目について、複数種の有資格者が共同で調査情報を作成するようにしてもよい。例えば、税理士が調査する課税調査項目４０について、公認会計士が税理士とともに調査を行い、税理士とともに課税調査情報１４０を作成するようにしてもよい。この場合、二種以上の有資格者により同一の調査項目について調査情報が作成されるので、二種以上の有資格者の観点に基づいた、より正確な調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０１８４】また、前記実施形態においては、宅地建物取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、弁護士、公認会計士、再開発プランナー、不動産コンサルティング技能登録者の各有資格者が、各調査項目１０，２０，３０，４０，５０，６０，７０，８０，９０，１００について、独立して調査するものを示したが、一種の有資格者により作成された第１の調査情報に基づいて、他種の有資格者が第２の調査情報を作成するようにしてもよい。例えば、建物調査項目２０における基本事項項目２１の建物概要に関する項目と、コンサルタント調査項目１００における個別調査項目１０１の建物に関する項目とは互いに類似するものであり、一級建築士が建物調査情報１２０を作成し、不動産コンサルティング技能登録者が建物調査情報１２０に基づいてコンサルティング調査情報２００を作成するようにしてもよい。この場合、一種の有資格者が主として各調査項目同士で互いに類似する部分を調査するので、各有資格者の負担を軽減することができるとともに、調査情報の作成を効率的に行うことができる。
【０１８５】図１４は、前述の不動産評価方法により生成された不動産情報の管理方法を示すもので、図１４は不動産情報管理方法における不動産情報を管理する状態を示した図である。
【０１８６】この不動産情報管理方法は、複数の不動産の情報を管理する方法であり、各不動産ごとに生成された前述の集約調査情報３０６を一元管理するものである。本実施形態においては、図１４に示すように、土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、法的調査項目７０、会計調査項目８０、事業調査項目９０、コンサルタント調査項目１００、の各調査項目ごとに各不動産の各調査情報が一元管理される。
【０１８７】このように、本実施形態の不動産情報管理方法によれば、複数の不動産の集約調査情報３０６が一元管理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管理していた各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０，１７０，１８０，１９０，２００を、集中的に管理することができる。従って、各有資格者がそれぞれ調査情報を管理する必要はなく、各有資格者の負担を軽減することができる。また、一般消費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担も軽減することができる。
【０１８８】図１５及び図１６は、前述の不動産評価方法に用いられた各調査項目及びこれに対応する各調査情報が記憶された不動産情報記憶媒体を示すものである。
【０１８９】図１５に示すようにこの不動産情報記憶媒体５００はＣＤ−ＲＯＭであり、図１６に示すように、前述の土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、法的調査項目７０、会計調査項目８０、事業調査項目９０、コンサルタント調査項目１００と、前述の土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０、コンサルタント調査情報２００とが記憶されている。即ち、不動産情報記憶媒体５００には、不動産に関して予め設定された各調査項目及びこれに対応する各調査情報が記憶されている。この不動産情報記憶媒体５００は、不動産情報調査項目群３０２、登記調査項目群３０３、税制調査項目群３０４、鑑定調査項目群３０５ごとに記載されている。また、不動産情報記憶媒体５００は、宅地建物取引業法第３５条の規定の事項が説明された、重要事項説明情報５１０が記憶されている。さらに、不動産情報記憶媒体５００は、添付資料として、「公図」、「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄本」、「地積測量図」、「現地測量図」、「建物図面」、「現地撮影写真」、「活断層図」、「土地条件図」、「地質図」、「地質調査書」、「気候特性データ」、「近隣地価推移図」、「首都圏の地価動向」、「建物調査報告書」等のデータが記憶されている。
【０１９０】このように、本実施形態の不動産情報記憶媒体５００によれば、不動産に関する複数の調査項目及び、各調査項目に従って、前述の各有資格者が作成した各調査情報が記憶されているので、不動産の売買・交換・賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得ることができる。従って、従来のように、不動産に関する情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士・弁護士・公認会計士・再開発プランナー・不動産コンサルティング技能登録者等に別個に不動産に関する調査等の依頼をする必要はない。
【０１９１】また、本実施形態の不動産情報記憶媒体５００によれば、従来は各有資格者ごとに分散されていた各調査情報を有しており、不動産に関する情報の統合・整理等に有利である。
【０１９２】また、不動産情報記憶媒体５００は重要事項説明情報５１０を有しているので、不動産の売買等の契約において、宅地建物取引主任者が不動産調査情報記憶媒体５００を用いて契約者等に説明をすることができる。このとき、不動産情報記憶媒体５００には、各調査情報１１０，１２０，１３０，１４０，１５０，１６０，１７０，１８０，１９０，２００が記憶されているので、宅地建物取引主任者はこれら各調査情報を参照しながら説明することができ、実用に際して極めて有利である。
【０１９３】尚、前記実施形態においては、不動産情報記憶媒体５００がＣＤ−ＲＯＭであるものを示したが、例えば、図書等のような、他の記憶媒体であってもよいことは勿論である。
【０１９４】図１７及び図１８は、前述の不動産評価方法における各調査項目及びこれに対応する各調査情報を用いた不動産情報検索システムを示すものである。
【０１９５】図１７に示すように、この不動産情報検索システムは、外部端末Ｔと、外部端末Ｔに伝送路８００を介して通信接続された不動産情報検索装置６００とを備えている。この不動産情報検索装置６００は、不動産に関する情報が記憶される記憶部６１０と、外部端末Ｔから要求信号を受信する受信部６２０と、受信部６２０により受信された要求信号に基づいて、記憶部６１０に記憶された情報から必要な情報を検索する検索部６３０と、検索部６３０により検索された情報を外部端末Ｔへ送信する送信部６４０とを有している。
【０１９６】記憶部６１０には、複数の不動産の情報が記憶される。本実施形態においては、前述の土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、法的調査項目７０、会計調査項目８０、事業調査項目９０、コンサルタント調査項目１００と、前述の土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０、コンサルタント調査情報２００とが記憶部６１０に記憶されている。
【０１９７】受信部６２０は、伝送路８００を介して外部端末Ｔから要求信号を受信する。ここで、要求信号は、所定の調査項目及びこれに対応する調査情報を要求する信号である。
【０１９８】検索部６３０は、要求信号及び検索プログラム６３１に基づいて、記憶部６１０に記憶された各調査項目及び各調査情報から必要な情報を検索する。この検索プログラム６３１に基づいた不動産情報検索システム６００の動作については後述する。
【０１９９】送信部６４０は、伝送路８００を介して外部端末Ｔへ、検索部６３０により検索された調査項目及びこれに対応する調査情報を送信する。
【０２００】図１８は、不動産情報検索システムの具体的構成の一例を示した構成ブロック図である。以下、図１８を参照して、この不動産情報検索システムの構成について説明する。
【０２０１】図１８に示すように、この不動産情報検索システムは、外部端末Ｔと、これに伝送路８００を介して通信接続された不動産情報検索装置６００とを備えている。この不動産情報検索装置６００は、ＥＥＰＲＯＭ６５０と、ＣＰＵ６６０と、通信制御部６７０と、これらを結ぶバス６８０とを有している。
【０２０２】ＥＥＰＲＯＭ６５０には、電気的に書き換え可能な不揮発性メモリであり、土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、法的調査項目７０、会計調査項目８０、事業調査項目９０、コンサルタント調査項目１００、の各調査項目と、前述の土地調査情報１１０、建物調査情報１２０、登記調査情報１３０、測量調査情報１４０、課税調査情報１５０、鑑定調査情報１６０、法的調査情報１７０、会計調査情報１８０、事業調査情報１９０、コンサルタント調査情報２００、の各調査情報と、検索プログラム６５１が記憶されている。
【０２０３】通信制御部６７０は、伝送路８００とのインターフェース部である。本実施形態においては、通信制御部６７０において外部端末Ｔからの要求信号を受信するとともに、外部端末Ｔへ検索された情報を送信するようになっている。
【０２０４】以上のように構成された不動産情報検索システム６００の、検索プログラム６５１に基づく動作について説明する。
【０２０５】通信制御部６７０にて、伝送路８００を介して外部端末Ｔから送信された要求信号を受信すると、この受信した要求信号に基づいて、ＥＥＰＲＯＭ６５０から要求対象である調査項目及びこれに対応する調査情報を読み込む。そして、読み込んだ調査項目及びこれに対応する調査情報を、通信制御部６７０から伝送路８００を介して外部端末Ｔへ送信する。
【０２０６】このように、本実施形態の不動産情報検索装置６００によれば、外部端末Ｔから要求された調査項目及びこれに対応する調査情報を、記憶部６１０（ＥＥＰＲＯＭ６５０）から検索して外部端末Ｔへ送信するようにしたので、外部端末Ｔにて不動産に関する必要な情報を速やかに検索することができる。
【０２０７】また、各調査情報は各有資格者により調査された情報であるので、例えば、外部端末Ｔと通信制御部６７０とがインターネット等により接続されたものであれば、一般消費者、個人投資家等は、各有資格者に別個に調査を依頼することなく、所望の不動産に関する情報を容易に入手することができる。
【０２０８】図１９は本発明の不動産情報検索システムの他の実施形態を示すもので、図１９は不動産情報検索システムの概略機能ブロック図である。
【０２０９】この不動産情報検索システムは、外部端末Ｔと、外部端末Ｔに伝送路８００を介して通信接続された不動産情報検索装置７００とを備えている。この不動産情報検索装置７００は、不動産に関する情報が記憶される記憶部７１０と、外部端末Ｔから要求信号を受信する受信部７２０と、受信部７２０により受信された要求信号に基づいて、記憶部７１０に記憶された情報から必要な情報を検索する検索部７３０と、検索部７３０により検索された情報を外部端末Ｔへ送信する送信部７４０とを有している。尚、記憶部７１０及び送信部７４０については、前述の不動産情報検索装置６００と同様であるので、ここでは説明を省略する。
【０２１０】受信部７２０は、伝送路８００を介して外部端末Ｔから要求信号を受信する。ここで、要求信号は、各不動産から選択された２以上の選択不動産について、共通の調査項目及びこれに対応する調査情報を要求する信号である。
【０２１１】検索部７３０は、要求信号及び検索プログラムに基づいて、記憶部７１０に記憶された各調査項目及び各調査情報から必要な情報を検索する。即ち、本実施形態においては、検索部７３０は、要求対象である全選択不動産について、共通の調査項目及びこれに対応する調査情報を記憶部７１０から読み込む。検索部７３０にて読み込まれた調査項目及び調査情報は、伝送路８００を介して外部端末Ｔへ、送信部７４０により送信される。
【０２１２】このように、本実施形態の不動産情報検索システム７００によれば、全選択不動産に関する共通の調査項目及びこれに対応する調査情報を、記憶部７１０から検索して外部端末Ｔへ送信するようにしたので、一般消費者、個人投資家等は、外部端末Ｔにて、複数の選択不動産について、共通の調査項目を用いて比較することができる。従って、一般消費者、個人投資家等は、不動産の購入等に際し、各調査項目ごとに複数の不動産を比較して検討を行うことができ、実用に際して極めて有利である。
【０２１３】尚、前記実施形態の不動産情報検索装置６００，７００においては、土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０、法的調査項目７０、会計調査項目８０、事業調査項目９０、コンサルタント調査項目１００、の各調査項目と、これら各調査項目に対応する各調査情報とが、記憶部６１０，７１０に記憶されたものを示したが、不動産を評価する目的等に応じて、記憶部６１０，７１０に記憶される各調査項目を変更可能なことは勿論である。例えば、記憶部６１０，７１０に、土地調査項目１０、建物調査項目２０、登記調査項目３０、測量調査項目４０、課税調査項目５０、鑑定調査項目６０のみが記憶されたものであってもよい。
【０２１４】また、前記実施形態においては、不動産情報検索装置にＥＥＰＲＯＭを備えたものを示したが、これはＲＯＭやＲＡＭ等の他のメモリであってもよいし、その他、具体的な細部構造等についても適宜に変更可能であることは勿論である。
【０２１５】
【発明の効果】以上詳述したように、請求項１記載の発明によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目に従って、不動産を調査して各調査情報を作成するようにしたので、各有資格者が互いに重複する項目について調査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
【０２１６】また、各有資格者により調査された不動産に関する各調査情報が開示されるので、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという利点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに不動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利である。
【０２１７】また、予め不動産に関する調査項目を設定したので、複数の不動産を各調査項目ごとに対比することができ、他の不動産との比較が容易である。
【０２１８】請求項２記載の発明によれば、請求項１の効果に加え、宅地建物取引主任者が土地調査情報を、一級建築士が建物調査情報を、不動産鑑定士が鑑定調査情報を、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な土地調査情報・建物調査情報・鑑定調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性を向上することができる。
【０２１９】請求項３記載の発明によれば、請求項２の効果に加え、司法書士が登記調査情報を法律等に基づいて作成するので、的確な登記調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０２２０】請求項４記載の発明によれば、請求項２または３の効果に加え、土地家屋調査士が測量調査情報を法律等に基づいて作成するので、的確な測量調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０２２１】請求項５記載の発明によれば、請求項２乃至４の何れか１項の効果に加え、課税調査情報が税理士が法律等に基づいて作成するので、的確な課税調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０２２２】請求項６記載の発明によれば、請求項２乃至５の何れか１項の効果に加え、法的調査情報、会計調査情報、事業調査情報、コンサルタント調査情報、の少なくとも１つの情報が、有資格者により法律等に基づいて作成されるので、的確な法的調査情報、会計調査情報、事業調査情報、コンサルタント調査情報、の少なくとも１つの情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０２２３】請求項７記載の発明によれば、請求項１乃至６の何れか１項の効果に加え、二種以上の有資格者により同一の調査項目について調査情報が作成されるので、二種以上の有資格者の観点に基づいた、より正確な調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
【０２２４】請求項８記載の発明によれば、請求項１乃至７の何れか１項の効果に加え、一種の有資格者により作成された第１の調査情報に基づいて、第２の調査情報を作成するようにしたので、各有資格者の負担を軽減することができるとともに、各調査情報の作成を効率的に行うことができる。
【０２２５】請求項９記載の発明によれば、複数の不動産の集約調査情報が一元管理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管理していた各調査情報を、集中的に管理することができる。従って、各有資格者がそれぞれ調査情報を管理する必要はなく、各有資格者の負担を軽減することができる。また、一般消費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担も軽減することができる。
【０２２６】請求項１０記載の発明によれば、不動産に関する複数の調査項目及び、各調査項目に従って、前述の各有資格者が作成した各調査情報が記憶されているので、不動産の売買・交換・賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得ることができる。従って、従来のように、不動産に関する情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士等に別個に不動産に関する調査等の依頼をする必要はないし、不動産に関する情報の統合・整理等に有利である。
【０２２７】請求項１１記載の発明によれば、外部端末から要求された調査項目及びこれに対応する調査情報を、記憶部から検索して外部端末Ｔへ送信するようにしたので、外部端末にて不動産に関する必要な情報を速やかに検索することができる。
【０２２８】また、各調査情報は各有資格者により調査された情報であるので、例えば、外部端末と受信手段及び送信手段とがインターネット等により接続されたものであれば、一般消費者、個人投資家等は、各有資格者に別個に調査を依頼することなく、所望の不動産に関する情報を容易に入手することができる。
【０２２９】請求項１２記載の発明によれば、請求項１１の効果に加え、全選択不動産に関する共通の調査項目及びこれに対応する調査情報を、記憶部から検索して外部端末へ送信するようにしたので、一般消費者、個人投資家等は、外部端末にて、複数の選択不動産について、共通の調査項目を用いて比較することができる。従って、一般消費者、個人投資家等は、不動産の購入等に際し、各調査項目ごとに複数の不動産を比較して検討を行うことができ、実用に際して極めて有利である。
【出願人】 【識別番号】０００１１４０８６
【氏名又は名称】ミサワホーム株式会社
【住所又は居所】東京都杉並区高井戸東２丁目４番５号
【出願日】 平成１３年６月２５日（２００１．６．２５）
【代理人】 【識別番号】１０００９００３３
【弁理士】
【氏名又は名称】荒船 博司
【公開番号】 特開２００３−６３０３（Ｐ２００３−６３０３Ａ）
【公開日】 平成１５年１月１０日（２００３．１．１０）
【出願番号】 特願２００１−１９１３３１（Ｐ２００１−１９１３３１）